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투자용 오피스텔 분양시 임대사업자 등록

drag777 2019-02-10 (일) 17:05 조회 : 1156 추천 : 0

현재 무주택으로 회사사택에서 거주하고 하고 있고

일찍 부동산을 배우고 싶어서 소액으로 가능한 투자용 오피스텔은 분양을 받을 예정입니다.

김포한강신도시쪽에 규모큰 오피스텔 단지로 저층은 상가처럼 만들생각이라 에이스어쩌구라는 회사에서

세입자도 알아서 구해서 계속 채울거라고 하더군요

그러면 제가 저층 오피스텔을 구매했을 때 제 오피스텔에 세입자가 사업자가 들어와서 사업장이 되게되면

전 임대사업자등록을 무조건 해야되나요??인터넷보면 임대사업자등록 해서 잘못하면 과태료내면 이득본거 다날라가니

하지말란말도 있고 아직 초보로 여러모로 잘 모르는게 ㅇ워낙 많아서 헷갈리네요

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사람032 2019-02-10 (일) 17:12

투자목적 오피스텔은 2가지가 있는데
1. 부동산 임대업
2. 주택임대업
두가지입니다.

1번의 장점은 1억가격의 오피스텔에는 9,090,909 가량의 부가세가 들어있습니다.
이부분은 환급을 받을 수 있어 실제 구입한 가격에서 부가세는 돌려 받습니다.
단점은 취등록세 일단 비싸고, 임대를 놓게 되면 임대료의 10프로는 부가세 신고를 해서
납부하셔야 합니다.
또한 비거주용 자산이므로, 전입신고 안됩니다.

2번의 장점은 취등록세 싸고, 부가세를 안내며, 전입신고가 가능해집니다.
단점은 부가세 환급을 못받습니다.

전 개인적으로는 말리고 싶네요.

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drag777글쓴이 2019-02-10 (일) 17:44

오피스텔 투자 자체를 말린다는 말씀이신가요?
아니면 임대사업자 등록을 말리신다는건가요??

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사람032 2019-02-10 (일) 19:27

자기자본이 충실하지 않을떄의 공실은 무조건 손해보는 구조와 이자부담이 심합니다. 게다가 임대사업자는 둘중 하나는 무조건 내야 합니다.
그리고, 임대사업자 주택임대사업자 쌍방이 서로 오갈 수 있는데, 그때마다 패널티가 상당합니다. 임대사업자로 부가세 받았다가, 주택임대로 가면 부가세를 한번에 납부해야 합니다. 반대로 간다고 부가세는 환급되어지지 않습니다.
그와 비슷한 이유로 파는 것도 쉽지가 않습니다. 더 자세한 내용은 스스로 찾아 보세요. 제가 말씀 드린 것은 최소중의 최소입니다..

단.. 내가 취득한 오피스텔이 향후 상승여지가 엄청 높다.. 이 경우는 일단 돈을 버시는 것일테지만, 요새 오피스텔 경기는 전반적으로 좋지가 않습니다.

추천 0

dollar 2019-02-10 (일) 19:19

분양업체는 수수료 먹고 튀면 그걸로 끝나는 건데
세입자 알아서 구해준다는건 과대광고 같고
주변 오피스텔 공실율 부터 알아보시길..
투자는 세치혀 믿으면 낭패봅니다.

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drag777글쓴이 2019-02-10 (일) 19:40

세입자 알아서 구해준다는게 솔직히 뻥카같긴해요..

추천 0

에로즈나 2019-02-10 (일) 20:11

개인적으로 서민들의 재테크 수단은 이미 고착화가 되어 있다고 봅니다.

적금 -> 예금 -> 내집마련 -> 대출 갚기 -> 담보대출로 부동산 테크 식이죠.

이 중간에 고수익의 주식이나 코인 리츠 같은게 있긴 하지만, 거의 대부분은 깡통 차고
다시 처음으로 돌아가던가 평생 빚갚는 방법은 이것밖에 없다면서 휘둘리게 되죠.

이 부동산 테크가 과거에는 오피스텔, 빌라, 소형아파트 , 상가 이런식이 었다면..
최근에는 오피스텔이나 빌라는 피하는 추세라고 봅니다. 이유는 소득이 이것저것 계산하면
매우 적으며 (관리비 수선비 복비 등등)

금리가 오르면서, 부동산 투자에 대한 부담은 늘었고, 오히려 예금은 안전하면서도 확정적이라
공실율 위험과 과세 위험까지 생각하면 굳이 모험을 할 필요가 없는게 되었던 거죠.

과거 일단 투자해서 월세로 이자만 감당하면 부동산 상승분으로 무조건 이윤을 남기던 시대가
아니라서요.

지금은 여유분이 있다면 서울 아파트 투자 아니면, 차라리 현금을 보유하고 있다가, 다가올
부동산 세일 시장 (부도로 문닫는 공장이나, 땅, 알짜 아파트들) 을 노려두시는게 정석이라고 봅니다.

무주택자시니까, 신축 아파트 분양을 노리시는것도 좋고요.

추천 0

drag777글쓴이 2019-02-10 (일) 20:18

하 일단 내집마련이 먼저인게 맞는걸까요?....
분양업체는 진짜 사면 무조건 이득보는것철럼 말을 하니 홀리긴하는데
그냥 돈모아서 아파트 분양받으란사람도 많고 ...고민이네요
청약금 100만은 넣어놨는데

추천 0

에로즈나 2019-02-10 (일) 20:35

바둑용어중에 선수와 후수라는게 있습니다. 간단한게 오목을 예로 들면,
제가 4줄을 완성시키는게 선수고, 그 4줄을 5줄이 못되게 막는게 후수 입니다.

즉 내가 행항으로서 통제력이 생기는 수가 선수,
상대방의 뜻에 이끌려 가는게 후수 라고 보시면 되는데,

오피스텔을 구입을 예로 들면,
구입하고나서,

세입자가 내 마진률 안에 들어오게 하실방법이 있다면 선수가 되겠지만,
상대방이 한말만 믿고, 그 말에 대한 통제력이 없다면 후수가 될것입니다.

세입자를 알아서 채워준다는 분양업체 말이 이행 안되었을때 할수 있는 방법이 있으신가요?

투자는 물론 운이 중요하긴 하고, 덮어놓고 내 인생을 건 도박이 성공할때도 있다고
봅니다. 다만 내 목숨을 걸 정도로 절박하거나, 그정도로 내 목숨의 값어치가
낮은게 아니라면, 조금더 인생 경험을 쌓으신뒤에 투자를 하시거나

안전한 투자를 하시길 바랍니다. 확실한 방법이 있어도 대부분의 젊은 분들은
40대만 되도 인생이 끝난다는 생각에 남들이 5~60년에 이룬걸 경험도
실력도 없는 10년안에 이룰려다가 보니까, 지름길을 찾고.. 그러다 보면
사고를 당해서, 사회의 포식자들 무리의 사냥감이 되는게 일반적입니다.

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조까라MyCin 2019-02-11 (월) 03:53

오피스텔이 공실이면 관리비는 본인이 부담해야 된다더군요.
여러가지 따졌을때 오피스텔로 임대사업하기에는 수익적인면에서 조금 부담이 되더군요.

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돈이깡패다 2019-02-12 (화) 13:43

시행사 직원이라 말씀 드리는데 사지마세요

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